不動產之部分共有人或一人對共有物一部、全部有無排除其他共有人之使用權利？

• 現今社會對於不動產經濟型態已非早期農村時代，其不動產之登記方式已非單一(如單獨所有與共有)且單純(如地上權、抵押權等)。基於物之經濟利用及都市地區房地價格高漲下，登記不動產共有之情形大幅增加，以達物盡其用，諸如電梯大樓住戶之公設、中庭式透天厝之車道等，均以共有之形式，由各住戶共同使用之。惟，數人共有相同之不動產，常衍生法律糾紛，其中以不動產之部分共有人或一人有無對共有物一部、全部排除其他共有人之使用權利？是目前實務最為常見之糾紛且困擾之問題，以下就介紹相關法規、法院實務見解說明。
• 依民法第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、【最高法院57年台上字第2387號判例】：「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。」該法規及實務見解均認除契約另有約定外，各共有人係對共有物之全部，有使用收益之權，如部分共有人或一人遽以對共有物使用收益並排除他共有人使用收益，則應如何處理多數共有人間之權利問題？法規即無特別說明。
• 按【最高法院96年度上字第723號判決】：「惟按民法第八百一十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，得按其應有部分行使用收益權而言」、【最高法院62年台上字第1803號判例】：「惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」可知，部分共有人或一人對共有物一部、全部雖能依民法第818條規定使用收益該共有物或共有物之特定部分，惟前提須該部分共有人或一人無害其他共有人之權利限度內。是以，部分共有人或一人使用收益該共有物或該共有物之特定部分不得影響他共有人對共有物或該共有物之特定部分之使用收益。若部分共有人或一人逕排除其他共有人使用收益者，即屬侵害其他共有人之權利，而有民事責任之問題。
• 次按民法第818條、第820條第1項均明文「除有契約另有約定外」，且第818條修正理由：「本條意旨在規定共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重」。可知，全體共有人對於共有物一部、全部自得約定其使用收益及管理，係屬契約自由原則之體現，係法所允許。是以，全體共有人得就共有物一部、全部約定使用收益及管理權限之內容，於該協議契約成立後自得依協議契約內容排除他共有人之使用權，係部分共有人或一人得排除他共有人使用權之例外情形。
• 末按民法第820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、同條立法理由第1點：「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之…。」是以，法規明文部分共有人基於促進共有物有效利用，得以多數決方式管理共有物。惟依實務多數見解均將部分共有人將共有物出租之行為，作為共有物之管理行為，如【最高法院104年度台簡上字第17號判決】：「依九十八年一月二十三日修正公布前之民法第八百二十條第一項及民法物權編施行法第一條規定，出租共有土地，除契約另有訂定外，應由共有人共同管理之。」、【最高法院101台上字第1106號判決】：「次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第八百二十條第一項定有明文。共有土地之出租為管理行為之一種，自有該條規定之適用，…。」雖上開共同管理之行為背景係適用於98年1月23日修正前之民法第820條規定，然實務均肯認部分共有人或一人之出租行為係管理行為。因此，於98年1月23日後之部分共有人或一人將共有物出租予他人時，應適用修正後之民法第820條規定，故部分共有人或一人符合新修正第820條之多數決要件下，該出租之管理行為即屬合法有效。對於未同意管理行為之其他共有人僅有該條第2項、第3項及第4項可主張相關之權利。
• 縱上可知，不動產部分共有人或一人對共有物一部、全部原則上係無排除其他共有人之使用權，但若部分共有人或一人符合民法第820條或全體共有人協議成立分管契約者，例外得排除其他共有人之使用權利。